당그니의 일본표류기

* 이 글은 삼성 투신운용 팀 블로그에 기고한 글입니다.


1. 일본사람들의 재테크는?

한국사람들에게 재테크로 무엇을 하냐고 물어보면, 두말할 것 없이 '부동산'을 든다.
한국의 '부동산불패신화'가 말해주듯 '부동산'을 사두면 끊임없이 올랐기 때문이다.

그래서, 많은 사람들이 은행에서 대출을 받아서 집을 샀고, 그것이 다시 부동산가격을 올리는 역학을 했던 게 사실이다.

반면, 일본에서는 90년대 버블이 붕괴된 이후로 부동산이 같은 재테크가치는 많이 떨어졌다.

그럼에도 불구하고, '부동산'을 금융상품이라고 볼때
일본인들이 가장 많이 보유하고 있는 '금융상품'은 '부동산'이다.

2. 금융상품으로 본 일본맨션, 수익율은?

일본에서 집을 사려면?

한국에서도 집을 구하기 위해서 은행 대출이 필요하듯이,
일본에서도 은행대출을 필수적이다.

일본에서 대부분 집을 살때는 은행에 아타마킹(頭金)이라고 해서 총금액의 일부를 내고,
나머지는 은행에서 론으로 빌려, 25-30년동안 갚는 방식이 일반적이다.

문제는 이렇게 25-30년동안 빚을 갚는다고 했을 때 자신이 보유한 '부동산'의 가치가 오른다는 보장이 없다는 점이다.

한국사람들이 부동산에 열광하는 이유는 솔직한 이유로 막대한 '수익율'때문이다.
즉, 은행에서 빌린 이자보다 더많은 수익이 돌아오므로, 주택을 담보로 빚을 얻어서 부동을 구매하는 것을 마다하지 않았다.(서브프라임 이후로는 상황이 반전되었으나)

그렇다면, 일본에서 '부동산'의 수익율은 어떨까.

일본에서도 90년대까지, 즉 버블이 붕괴하기 전까지 '부동산'은 단연코 최고의 수익율을 창줄하는 금융상품이었다.

70대부터 2000년까지 일본의 주택지가격 상승율을 잠깐 살펴보자.



버블이 붕괴한 이후로 집을 사면 오히려 땅값만 -4.0%의 손해를 보게 되었다.

만약, 은행을 통해 3%의 론을 끼고 집을 살 경우, 연간 -7%의 손해를 보면서 사는 것이 된다.

최근 몇년간 미니버블이라고 할 만큼 도쿄 일부 상업지(롯폰기,시부야,에비스 등)와 주택지가 땅값이 상승한 곳이 있었다.그러나 이 상승도 올해로 끝났다.
올해 7월 1일 국토교통성이 발표한 '기준지가'를 보면, 전국 주택지는 전년비 1.2%, 상업지는 0.8%로 하락했다고 발표했다.

즉, 더 이상 일본에서 '부동산'은 재테크로 매력이 크지 않다.



3. 일본은행의 최대 돈벌이는?

<맨션, 한국의 아파트에 해당한다.>

그럼에도 불구하고, 신문에 딸려오는 찌라시는 맨션분양 공고가 많다.
또한 여전히 도쿄 도심에는 붐이라고 할 만큼 초고층 맨션이 계속해서 지어지고 있다.

그 이유는?

단순하게 말하면 건설업자들에게 많은 이익이 남기 때문에 짓고 있는 것이긴 하지만,
'맨션'의 '론'은 결국 은행의 주요 수익원이기도 하기 때문이다.

현재도 초저금리라 할 수 있는 일본은행들의 주요 수익원은 결국 '주택론'이다.
연 3-5%의 이자수익을 얻을 수 있기 때문이다.

그리고 마지막, 일본 정부의 의도도 같이 들어가 있다.

많은 사람들이 맨션을 새로 구입하게 되면 건설업계 경기도 좋아지기도 하지만, 새롭게 마련한 집에 걸맞는 자동차, 가구, 전자제품 등 새로운 소비가 늘 수 밖에 없으며, 정부로서도 훌륭한 '경기 활성화'대책이 된다. 뿐만 아니라 고정재산세 등 세금으로서 거둬들일 수 있는 수익원이 되기도 한다.  
 
따라서 일본정부에서는 은행 '론'을 끼고 집을 사는 사람에게는 일정기간 '소득세'를 감면해 주는 등 '당근'을 제시하기도 한다.

즉 정부가 생각하는 '경기'의 핵심을 얼마나 많은 사람을 빨리 '론'으로 집을 사게 해서 많은 '빚'을 지우게 하는 가에 있다. 그리고 이것이 과도하게 진행된 것이 미국의 서브프라임론 인 것이다.

현정부가 한국의 부동산 버블 붕괴 위험에도 불구하고 주택건설에 목을 매는 이유도 거기에 있다.

<일본 개인주택, 개인주택의 경우 중고로 집을 팔 경우 맨션처럼 집구조가 통일되어 있지 않고 각 가정의 요구에 맞게 지어지기 때문에, 쉽게 팔리지 않거나, 땅값만 가치로 인정받는 경우가 많다>

4. 일본, 집 대신 다른 곳에 투자를?

집은 단순히 금융상품만을 의미하지는 않는다.
집주인 눈치를 보지 않고 살 수 있는 편안한 심리적 공간, 가족과 함께 사는 아늑한 곳이기도 하다. 그러나 일본사람들 중에는 30년을 빚에 허덕이면서 집을 마련하느니, 차라리 전직,퇴직 등 여러가지 상황에 대처할 수 있는 '월세'가 더 낫다고 하는 사람도 있다.

그래서 재테크에 밝은 사람들은 무작정 고급맨션을 사는 것이 아니라,
월세로 살면서, 남은 돈을 다른 부분에 투자해서 수익을 올리는 경우가 많다.
(일본에는 전세가 없다)

주식,채권,펀드,REIT(부동산투자신탁),FX(외환증거금거래) 등

확실한 것은 '부동산'으로 일본에서 '수익'을 올리려면 어지간한 공부를 하지 않고는 쉽지 않다는 것이다.

일본 재테크에 대해서는 앞으로 몇회에 걸쳐 더 다뤄보도록 한다.